拨款政府部门或企业，拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构，目前已不多见。以这种形式建造的酒店，对日后的经营管理者来说，没有资金方面的压力，也没有债务负担，是最为有利的。

2.自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者根据投入的资金多少，确定在整个酒店占有的股份的比例。这种形式，往往在酒店的建造过程中，不同股东之间对投资的主体有不同的看法，在多方意见无法统一的情况下，时有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生的时候，筹建方需要花费额外的时间和精力，去募集缺额的资金，资金如果一时无法解决，就会影响项目的进程。

3.银行贷款现在有不少酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款解决的。贷款当然采用多种组合，有长期的、短期的，有外资的、人民币的。用贷款就有一个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差问题。

利息不管何种组合，对于像酒店这样的项目，平均利率都会在6%—7%左右。如果酒店在建设期一切顺利，到开业以后要支付利息加本金，对于酒店的经营管理者都会是一项不小的负担。如果酒店的经营净利润只有6%—7%的话，那么酒店经营10年，可能酒店就是为银行打工10年。现在全国有不少酒店就是处在这种状态。酒店经营能够和预期相对接近，非常出色的话，归还利息加本金的期限，一般会在10年左右，反之会更长。如果部分酒店经营不佳，经营的利润都不足以抵付银行的利息，经营4、5年后往往将无力支撑，最终只能将酒店交给银行。这也是目前银行有了许多酒店不良资产的原因。

外汇贷款的风险更高，如果酒店在筹建期贷款的汇率时间不佳的话，随着国际汇市的起落，往往在开业以后，经营还贷的负担除了利息，还有数额巨大的汇率差，有一些酒店就是由于汇率差的问题，而不得不使酒店易主，而酒店的主人，90%以上是酒店的贷款银行。这又是银行成为酒店股东的另一个原因。

从以上三种资金的结构来分析，第一种结构已经越来越少，第二种加第三种的结构是比较通用的做法。如果结构不当，贷款比例过高，这无疑又为酒店日后的经营埋下了一个“黑洞”。经营所得的利润，都用于归还银行利息，在为银行打工的同时，财务报表上没有利润这栏目的数据。如果酒店的筹建周期问题像第二个“黑洞”所述那样，那贷款利息的支出可能会是原来贷款时的一倍。在这种情况下，再优秀的经营管理者，可能都无法向业主有个利润的交待。

贷款是筹资的一种有效途径，但贷款的比例最好不要超过60%。

四、从产品类型看酒店利润的“黑洞”

大多数的酒店，无论是三星级还是五星级，差不多设施齐全，什么顾客都能接，要说到有特色的产品，就显得困难了，要谈到有哪几家酒店有特色服务，就更困难了。像欧美流行的住宿加早餐B&B旅馆，国内还没有出现；像法国的Formule1旅馆，服务完善，房内家具安排十分合理，9平方米的客房可以容纳3位客人。这是大众游客十分青睐的旅馆，但在国内也未面世。至于真正意义上的度假酒店，只有少数在海南等地有所发展，各城市郊区的那些度假酒店，服务和设施还有不少需要完善的地方。

以欧美酒店的五种城市酒店产品为分类，目前我国的服务公寓酒店是五种分类中盈利最高的。原因是，这种类型产品设施单一，建筑利用面积率高，用工比例低，市场需求量大，现有服务公寓酒店供不应求。其他分类酒店，在不同城市，真正意义上的会议酒店、商务酒店、度假酒店都数不出几个，有特色的精品酒店，更是寥寥无几。

根据酒店行业价格的弹性指数原理，如果产品和服务是相对标准、雷同的，酒店之间竞争激烈，价格弹性指数大；反之，如果产品和服务是有特色的，没有雷同性的，没有竞争，价格弹性指数小。在这个原理的原则下，目前我国的酒店现状是：产品雷同、互相竞争、杀价，酒店没有核心产品，市场上有什么客源就做什么。这是酒店经营利润的又一个“黑洞”，应该由酒店获取的利润，在同类产品的竞杀中，无为地失去了。

五、从管理形式看酒店利润的“黑洞”

大量的酒店建成，投资主体是全国的各行各业。建成后的酒店，存在一个经营管理的问题。经营管理得好，可以使酒店在作为一个城市的文化窗口的同时，使酒店的不动产保值和增值。经营管理酒店主要有五种形式：

1.投资方自己经营管理这种形式的经营管理，其最大的利益是拥有独立的经营自主权，不必向经营者支付酬金，不必支付网络销售费用。可以使投资者的收益最大。但必要的、能达到收益最大的前提是：投资方自己拥有酒店经营的专业人才，酒店的地段极佳，酒店的规模适中。如果必要的前提不在，投资方没有酒店经营的专业人才，酒店的地段不理想，酒店的规模很大，那么，酒店经营管理的风险会很大，不但无法获取最大利润，还会出现不必要的亏损。

2.投资方自己经营管理，但加入全球网络预定系统这种形式的经营管理，最大的利益同样是拥有独立的经营自主权，不必向经营者支付酬金，只需支付费用，即可加入全球网络预定系统，通过网络，提高酒店对外的影响，通过网络，给酒店带来境外的顾客。

加入网络由两部分费用组成，一部分是入网成员资格费，这部分费用一般要占到客房营业收入的2%到3%；第二部分费用是预定交易费，任何一间客房的成交，费用大约在美元7到10之间。

但如果没有专业人才的经营管理，酒店的产品和服务满足不了顾客的需求，支付的代价是，从网络上带来的顾客，回头的可能几乎没有，酒店的影响也很难通过网络有所扩大。最大的效益风险是，从网络上带来的收入，不足以抵消加入网络的基本成员费。网络费用会成为额外的支出。

3.签订特许经营协议，业主自己经营投资者和业主采用与特许者签订特许经营协议，可以得到不少业主所需要的利益。特许者可以为业主在筹建期间提供各项咨询服务，这些服务包括帮助业主选址、提供可行性分析、为建设设计、内

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