目录

一、前言

二、项目概况

1、 地理位置

2、 项目简介

3、 项目基本经济技术指标

三、陕西房地产发展状况

1、 西安房地产发展状况

2、 咸阳房地产发展状况

3、 咸阳房地产价格水平

4、 住宅类物业近期市场特点

5、 区域市场（咸阳城西区）主要楼盘概况

四、本案SWOT分析

五、本案市场定位及项目定位

1、市场总定位

2、项目定位

3、客户群定位

六、价格及价格策略

1、价格厘定标准

2、价格走势策略

3、价格

4、销售价格的制定

七、销售策略

1、 销售时机

2、 推盘方式

3、 销售方式

4、 付款方式

5、 优惠政策（价格折让）

6、 销售计划

7、 销售策略

八、广告及推广

1、 本案广告宣传推广整体思路

2、 本案广告费用预算

3、 广告策略

1）、公共传播媒体

2）、户外媒体

3）、印刷媒体

4）、PR活动策划

5）、广告投放计划

6）、广告宣传各阶段费用安排

九、楼盘包装及项目价值提升建议

十、各阶段工作计划表

一、前言

市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。

我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。

我公司将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。

我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,而专业、创意、实效正是我们的追求。

藉此，我司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。

二、项目概况

1、 地理位置

咸阳市阳光小区地处咸阳市西南角，北临咸阳市主干道渭阳西路，东临城市次干道西阳路；西边紧靠拟修建的西环路干道；南依渭滨镇东南坊村，小区地理位置较好。

2、项目简介

咸阳阳光小区是由中房集团—咸阳房地产开发公司投资开发建设的大型生态人文居住社区。是以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体的房产开发项目。

3、项目基本经济技术指标

占地面积：218亩

总建筑面积：19.4万m2

容积率：1.33

建筑密度：23%

绿化率：38%

总户数：1596户

三、陕西房地产发展状况

1、 西安房地产发展状况

西安房地产起步是从92年开始的，这是受国家宏观经济政策，和本市特殊经济环境的影响的结果，开始仅局限于“栽几棵树、种几块草、盖几排房子”的规模；销售也是不温不火，高科大厦的销售场面便是当时最佳的验证（摆几张座子，几个销售人员）场面较为冷清；在市场定位上，没有以市场为导向，开发与市场严重脱节，导致大量面积沉淀，东关正街与柿园路附近的几个项目便是市场的验证；98年后，开发规模呈逐年上升趋势，开发商的开发理念也趋于成熟，已具备一定的品牌意识，房地产开发逐渐呈现产业化，出现了“紫薇花园、高科大厦、枫叶苑“等高尚社区，在高新区形成“高科、高新、紫薇”三足鼎立的局面。2002年后，西安房地产进入了“城市运营”阶段，出现了“紫薇田园都市”、“世家星城”、“锦园新世纪”等超级大盘，西安的房地产开发进入了大盘时代；进入2004年，西安的房地产持续升温，国内知名的房地产开发企业纷纷看好西安的市场，珠江投资2000余亩的珠江俊景城、上海绿地投资45亿元打造西安CBD中央商务区——绿地世纪城、中海地产投资2.18亿元已在南二环西段征得一块土地，年内马上动工；各大地产运营商纷纷拿出浑身的解数抢占市场，区域市场的竞争将会更加白热化。同时各开发企业不断的加强自身文化的蓄养，为房地产开发不断的注入新鲜的血液，一方面做到了迎合了消费者需求，另一方面做到了适度引领住宅时尚。

市场的不断发展，成熟，这就要求相关的法规、政策不断的完善和健全，基于以上原因，西安市政府制定了相关的房地产法规、制度和相应的管理办法，使整个市场逐步健康化、法制化。

2、 咸阳房地产发展状况

2003年全市商品房计划总投资19.5亿元，计划建筑面积135.15万平方米

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